Eén miljoen huurders worden eigenaar-bewoners 

In de loop van de komende twintig jaar zou de omvang van het corporatiebezit aan huurwoningen zeer goed gehalveerd kunnen worden. Door gestage economische groei en ontwikkelende klantperspectieven is een verschuiving naar eigen woningbezit gewenst. Een ruimere koopmarkt voor de middeninkomens zorgt voor een uitstekende verbinding tussen de (middeldure) huursector en de koopsector. Met bovendien gunstige effecten op de stabiliteit van buurten. In het resterende huurbestand van wooncorporaties zal naar verhouding een veel grotere behoefte zijn aan begeleiding, zorg en ondersteuning bij het wonen. Corporaties moeten zich dus in twintig jaar stapsgewijs verder bekwamen in het bieden van begeleiding en zorg. Dat bepleiten onder andere econoom Lans Bovenberg, corporatiedirecteur Martien Kromwijk en trendwatcher Adjiedj Bakas.

Hoogleraar economie Lans Bovenberg denkt dat 1 miljoen huurders genoeg verdienen om hun huurwoning te kunnen aankopen. “Die massaverkoop is een element (samen met het tegengaan van scheefwonen) dat de woningmarkt kan vlottrekken. Bovendien draagt het bij aan de emancipatie van mensen.” “De verschuiving genereert ook een enorme kasstroom. Dat is niet alleen goed voor de investeringscapaciteit van corporaties. Zo kan ook, zonder structurele schade aan de kwaliteit van ons woonstelsel, worden bijgedragen aan de sanering van de rijksfinanciën. Ook voor het Europadossier een gunstige ontwikkeling,” zegt Martien Kromwijk, bestuursvoorzitter van Woonbron.

De woningmarkt krijgt langs deze weg meer lucht door een functionerend middensegment. Bakas: “Onderzoeken duiden dat de stabiliteit van buurten er door verbetert. Immers, iemand die in inkomen stijgt, hoeft niet de buurt te verlaten om een huis te kopen, maar kan zijn eigen huurhuis kopen, of een andere woning in de eigen buurt. Voor menging in de buurt van hogere en lagere inkomens is dit ook gunstig. Omdat de keuze bij de bewoner ligt, zullen vooral gemengde buurten ontstaan. Eigen woningbezit en de daarbij behorende vermogensvorming kan ook arbeidsparticipatie en integratie bevorderen”.

“De verkoop van 1 miljoen huurwoningen aan huurders is een veel beter middel om de woningmarkt te ontstoppen dan de hypotheekrenteaftrek,” vervolgt Kromwijk. “Het nieuwe kabinet zou hiervoor op zorgvuldige wijze een soort ‘right to buy’ kunnen introduceren. Juist voor grote groepen middeninkomens ontstaat zo een passend middensegment op de woningmarkt. Dit kan de brug vormen tussen de huursector en de duurdere koopsector. Anders dan bij ‘right to buy’ eerder in Engeland, is er ervaring hoe uitwassen te voorkomen. Bijvoorbeeld door kwaliteitseisen te stellen aan Verenigingen van Eigenaars en inkomenseisen bij de kopers.”

Er is genoeg ervaring opgedaan met gunstige koopvoorwaarden zoals Koopgarant of Te Woon. Onder meer bij Woonbron dat op deze wijze al zo’n duizend woningen op jaarbasis verkoopt. De over het algemeen toch al goedkopere corporatiehuurwoning krijgt met deze voorwaarden nog een korting van 25%, die bij verhuizing weer wordt verrekend. De waardeontwikkeling van de woning wordt bij de volgende verhuizing gedeeld. De corporatie koopt altijd de woning terug, waardoor het risico van het wegvallen van de markt wordt weggenomen.
Bovenberg zegt: “Met name starters vinden langs deze weg ook toegang tot de koopmarkt. Zo kan de woning ook door vermogensvorming beter als oudedagsvoorziening gaan functioneren.
Ook voor de verdere doorstroming van de woningmarkt heeft ‘right to buy’ positieve effecten. Zeker wanneer ook ‘scheef wonen’ wordt ontmoedigd ontstaat er een consumentenbeweging die ‘koop’ als interessanter percipieert dan ‘huur’. Uiteindelijk zullen consumenten door het eigen woningbezit gaan uitkijken naar andere en mogelijk duurdere woningen. Omdat zij niet meer door een lage huur gestimuleerd worden om te blijven zitten waar ze zitten.”

Kenmerk van de nieuwe werkwijze moet het werken in buurten zijn. Kleinschalig, verbonden op mensen, vernuftig in verbindingen.